物业服务管理投标方案
目录
第一章 服务方案
7
第一节 物业服务行业背景
7
一、物业服务行业现状
7
二、物业服务行业前景
9
三、服务对象分析
13
四、服务特点分析
14
五、服务重点分析
16
第二节 物业整体管理
19
一、管理原则
19
二、管理目标
20
三、管理模式
21
四、管理方法
23
第三节 项目需求
26
一、项目概况
26
二、项目范围
26
第四节 服务内容及要求
29
一、
车辆段安保服务
29
二、车辆段保洁服务
33
三、车辆段会务服务
35
第五节 设备物资投入计划
37
一、
物业用房配置
37
二、
拟投入
用品
38
三、
设备物资使用规定
42
第六节 物业管理制度
57
一、服务人员制度
57
二、安全与消防管理
60
三、 设施设备使用维修管理
64
四、车辆停放管理制度
66
第七节 清洁卫生管理方案
68
一、清洁卫生管理服务的整体设想
68
二、清洁管理计划和实施方案
72
三、
清洁工作流程
83
第八节 质量保证与投诉处理方案
91
一、内部质量监管方案
91
二、投诉产生原因分析
92
三、投诉处理流程
95
四、满意度调查表
97
第二章 项目人员的培训及管理
98
第一节
项目组织职能
98
一、各部门的主要职能
98
二、基本要求
99
三、XX村车辆段物业服务人员配置表：
102
四、电客车清洁配置标准
103
五、人员素质要求表
103
第二节 管理人员培训
105
一、培训目标
106
二、培训管理
106
三、培训内容
107
四、培训方式
108
五、 培训计划
110
第三节 员工管理考核细则及工作标准
112
一、
物业服务日常考核标准
112
二、
现金考核制度
117
第四节
工作标准
121
第五节 作业程序标准
143
第三章 资料管理措施
151
第一节 档案资料的建立
151
一、
建立物业管理档案资料的重要性
151
二、
物业管理档案资料的建立
152
三、
档案资料的建立流程
153
第二节 档案资料的管理
155
第三节 保密制度
156
第四章 应急预案及处理措施
160
第一节 应急事件处理整体方案
160
一、应急事件处理的总体要求
160
二、应急事件的管理控制原则
160
三、应急事件处理流程
161
第二节 消防应急预案
162
一、总则
162
二、组织机构与职责
163
三、应急响应
165
四、应急处置
165
五、火灾善后
170
六、培训、宣传、演习
170
第三节 发生治安事件应急处理
173
一、打架斗殴突发事件的应急措施
173
二、盗窃突发事件服务方案
174
三、对损坏财物人员的处理
175
四、
爆炸事故的应急处理
176
五、
车辆被损、被盗的应急处理
177
第四节 反恐怖工作应急预案
178
一、工作范围
178
二、工作原则
178
三、
应急救援组织机构及职责
179
四、
、应急救援程序与要求
180
第五节 自然灾害应急处理
183
一、遇暴风袭击的应急处理
183
二、突发性水浸的应急处理
185
三、遇地震的处理
186
四、雨、污水管及排水管网或设施阻塞的应急措施
187
第六节 意外事件应急处理
189
一、遇急症病人的应急处理
189
二、触电事故的应急处理
189
三、丢失物品的处理
189
四、电梯困人应急处理
190
第七节 疫情防控应急预案
192
一、组织机构
192
二、防控措施
192
三、防疫物资的配备
194
四、人员管控
195
五、洗涤消杀工作的开展
195
六、会场消毒
198
七、二次污染防范
199
八、疫情防控服务方案
200
九、公共区域疫情防控
201
十、口罩选择方式
201
十一、疫情感染者紧急处理程序
202
第八节
自杀事件应急预案
203
一、目的
203
二、程序
203
三、事件预防与突发处置细则
204
第九节 防汛应急预案
206
一、编制指导思想
206
二、编制目的
206
三、编制原则
206
四、编制依据
207
五、组织机构与职责
207
六、
应急响应
208
七、
应急措施
210
八、
注意事项
211
九、
应急结束
211
第十节 其他事件应急预案
212
一. 因人为行为影响他人安全
212
二. 建筑自身的原因造成的危险
213
三. 停电应急预案
213
第五章 管理重难点及解决措施
215
第一节 物业管理难点
215
第二节 物业管理重点
217
第三节 重难点管理解决措施
219
第六章 服务承诺
224
第一节 服务承诺
224
第二节 质量保障标准
229
一、实施ISO质量体系保证模式标准
229
二、物业管理质量保证体系的建立
230
第三节
保障措施
231
一、严谨的管理运行体系——整合型管理体系
232
二、科学的人力资源管理体系
234
三、严密的安全管理和保密体系
235
四、人、财、物的有力保障
237
五、提高设施设备运行管理保障能力
237
六、高效的客户管理和信息处理平台
238
七、各项管理指标拟采取的具体措施
240
第七章 节日特色服务及活动方面
246
一、加强值班，落实责任
246
二、认真排查，做好预案
246
三、部门衔接，加强服务
247
四、开展便民服务，营造节日氛围
248
五、做好温馨提示，加强宣传报道
248
六、母亲节“暖声随行”特色语音广播服务
249
七、春运特色服务
251
第一章
服务方案
第一节 物业服务
行业背景
一、物业服务行业现状
物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理行业在国内属于新型快速发展行业，早期的物业管理服务以房地产开发为依托，只是单纯提供房地产的后续服务。如今物业管理行业已经形成公司化动作，品牌化管理，介入地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节，成为了重要组成部分。随着我国改革开放国策的实施，物业管理由香港地区引入，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用。
虽然近年来物业管理行业取得了很大的进步，但是在市场化运作方面还存在水平不高的情形，这主要是因为以房地产开发为依托的物业管理服务还大量存在，同时在定价方面存在很强的政策性规定。国家发展和改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，该通知为物业管理行业市场化运作清除了政策上的障碍。从目前的物业行业现状，可以发现物业行业发展的前景还是非常大的，但是如何做好，做强物业行业那将是一个非常强的挑战，也是一个非常庞大的体系物业管理将来的发展趋势将是如何的呢？具体我们可以从以下几方面做一个分析，物业服务需求变化是随着物业管理行业的竞争不断加剧。现在品质服务越来越被人重视，从之前的基本服务到现在的品质管理，物业服务的需求有了一个本质的提升。之前很多物业管理都是做好本质工作，对品质管理这一块的关注可能不是很多，现在随着科技的不断发展很多物业的基本工作都将智能化，所以更多的是强调更加高端的服务享受，这是很多企业商家。
目前，就有企业在涉及该领域立足于品质管理，打造新的物业服务新生态。比如八爪网，专注于物业SAAS服务的楼宇综合服务平台，从应用场景到内容建设，双管齐下助力物业行业迈进信息化时代，让物业行业由内而外引发数字化变革。对外，平台通过构建互联网楼宇生态，智慧连接管理处与用户，让管理处与用户通过平台在线沟通，平台内置完善的用户物业服务系统，用户可以告别传统的申请服务的方式，只需要动动手指，就可以完成各项物业服务申请，而管理处也可以省去很多不必要的的麻烦，有效提升工作效率，还能节省人力成本。对内，平台贯穿物业服务的整个过程，物业内部员工可以完全无纸化办公，内部管理完全可由平台进行，能有效的降低信息流转所造成成本，而且内置的任务单功能，能有效确保工作落地，实时查看进度，并做好任务回溯，在提升服务效率的同时，也能保障服务品质。
同时，业务服务模式也将成为重点。“互联网+物业”将成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的产业融合新业态。随着互联网的不断发展大数据的应用越来越广泛，在大数据时代，可以给物业提供更加精准的服务。通过互联网和大数据，同时物业服务企业也需要向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，提高服务模式需与市场需求的匹配程度，改变传统物业服务运作模式。
二、物业服务行业前景
（一）智能化
随着国门的开放及信息化、全球化的深入，现代的轨道交通要求设备系统要先进、智能化水平要高。轨道交通内部一般都要配有更为先进的设施设备：中央空调、高速电梯、监控设备、有用现代通讯手段的高级会议室等而智能化建筑至少应具备5大要素：自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统。此外，还有智能化建筑的综合布线系统把各系统有机地联系在一起，把现有的、分散的设备、功能和信息集中到同一的系统之中，实现系统集成，实现图文、数据、语音信息的快速传递。
轨道交通的智能化为客户的生活和工作提高了效率和提供了方便外，同时，也给物业管理公司带来了管理上的挑战。
高新技术和多学科技术竞相在轨道交通物业应用，多媒体、自动控制技术已不再陌生，国际信息高速公路、能量无管线传输等尖端科技也会在这片沃土上扎根，因此这就给物业管理行业提出新的要求，如何提高从业人员，特别是专业技术人员的专业知识，更好地提高管理服务水平，是亟待解决的问题。对智能化建筑物业管理来说，物业管理应该是高新技术服务性行业，即便是目前一般的轨道交通，楼宇自控、宽带网络己比较普及，也离不开技术人员的专业服务，否则保证设备设施的高效运行就无从谈起。如果对用户提出的问题，一问三不知，服务质量就是一句空话，智能化建筑的物业管理，只有满腔热情是不够的。
根据现有的物业管理法规，各专项业务可委托专业公司承担。但是对整个智能化的弱电系统来说。专业面比较广，它集楼宇自动化、通信自动化、办公自动化、联合布线和系统集成于一体，况且目前社会专业化服务体系还不完备，完全依耐专业公司是个现实的，也很难保证服务质重和服务水平，这还不同于电梯保养、空调保养等相对独立的单项业务分包。
因此业务公司应积极吸收和引进计算机技术和电气自动化专业人才，建立良好的培训机制，除加强对从业人员的服务意识培训外，不断适应日益发展的智能化建筑需要，迎合信息时代发展。
（二）品牌化
我国入世以来，给本土的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。而轨道交通作为现代企业的核心“根据地”将成为国内外物业管理公司抢占行业地位的先锋战场。
在全球经济一体化和区域经济集团化发展的今天，一个行业必须有一批代表行业形象，体现行业综合实力、科技水平、管理水平、服务质里和企业文化，在国内外市场上叫得响的品牌企业，否则就难以确立该行业的社会地位和形象。物业管理作为一个新兴的行业，它的品牌建设也不能例外，特别是轨道交通的物业服务。
我国的物业管理经过20多年的实践，已涌现出了一批优秀的物业管理品牌企业，但这类品牌企业的数里仍然太少，并且一般都是从事住宅物业服务为主，远不能满足物业管理行业发展的需求，在物业管理新一轮竞争已进入了品牌竞争时代的条件下尤其如此。因此，实施物业管理品牌化战略，加速发展和打造一批物业管理品牌企业，对于我国物业管理行业的发展是一项十分紧迫的任务。众所周知，可持续发展已成为当今时代的主题。我国物业管理行业要实现可持续发展，尤其是在未来高智能化的轨道交通中实施可持续发展，就必须实施品牌化发展战略，建立自己的物业管理品牌，打造具有核心竞争力的团队。也只有适时打造一大批物业管理品牌企业，实施物业管理可持续发展才有坚实的基础，轨道交通的智能化才有更坚实的保证。
物业管理行业是为产权人和使用人服务的行业，而产权人和使用人花钱买的就是高标准的管理、高品质的服务。在同等价格下，产权人和使用人会选择管理水平高、服务质量好的品牌企业；也正是品牌企业，才能为产权人和使用人提供质价相符的管理和服务，使消费者的利益得到保证。这一点，对于选择轨道交通的客户来说是非常重要的。用户当然会比较倾向与选择一个管理水平高、服务质量好的品牌企业，来彰显自己的身份。也就是说，品牌化不但是对物业管理企业自身竞争力的一个提高，也是对消费者权益的一种维护、一种责任。
可见，在当今的国内外经济环境中，我国轨道交通物业管理的品牌化是未来轨道交通物业管理的一个不可逆转的发展趋势。
（三）创新化
轨道交通的创新管理是指物业管理企业根据轨道交通环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升轨道交通的管理水平和最大程度满足客户需求。物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行轨道交通物业管理创新。
1.管理体制创新——管理层与操作层分离
目前物业管理体制通行的是“大而全”，主要从事设施设备运行、维护、保养，安全防范、秩序维护、清洁、等粗放型的劳务，而这种运作方式与技术含量高的轨道交通管理要求相比略显落伍。在轨道交通管理中应当实现管理层和操作层分离，管理层主要精力放在物业监理和资产管理上，这不仅将使轨道交通的管理更专业化、规范化，也可以提升管理的整体水平，发挥更大的管理和服务潜能。
2.设备管理创新——节能环保、自动化
设备管理是轨道交通管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用里，大大降低中央空调的耗电里；使用感应水龙头，可减少20%-30%的用水量。在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。
3.安全防范创新——引进新技术，多防结合
如何确保轨道交通安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。
4.电脑化管理——网络互动空间
物业管理企业根据轨道交通实际，设计管理和服务软件，对客户档案、装修资料、室内及公共区域维修、投诉处理等全部进行电脑操作，实现网络化办公，提高工作效率。物业管理企业也可以建立轨道交通内部网站，客户可以登陆发表管理意见，也可以通过内部网页，了解管理信息、轨道交通内部信息，以及其他相关信息链接。内部网站给客户参与的机会，形成物业管理企业与客户的互动，便于物业管理企业更好地改进管理和服务，也便于客户掌握更多的信息。
综上所述，我国轨道交通物业管理随着市场的发展，其重要性显得愈发突出，现代轨道交通的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。轨道交通后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。
由于进驻轨道交通的公司或机构并非满足于简单的办公需求，轨道交通物业管理必须能提供多功能服务，因此，对于上述分析的轨道交通物业中的问题，要加紧解决。同时，我们要加紧做好各种准备，让轨道交通的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。
三、服务对象分析
（一）用户的舒适性需求
用户的舒适性需求集中体现在受尊重的程度上，主要有物业公司员工的服务态度、物业公司对用户需求的重视程度、对用户权利和利益的重视程度、用户办事的便利程度等等，如用户的报修服务，物业公司能很快派人处理；如窗口式办公，用户办事，只要与负责接待的人接触，事情就能很快办理；如果能让用户在与物业公司交往中处处感受到自己受到重视和尊重，感受到办事的方便快捷，其自然感觉到服务的舒适，其需求也得到满足。
（二）用户的安全性需求
用户对安全的需求是一种较为基础的需求，对需求的满足程度要求也较高。安全才能产生信赖，如果场所内经常发生刑事案件或盗窃案件，或者经常发生火警、漏水等事件，使用户财产或人身受到侵犯，可以想象用户对物业公司的态度会是怎样。
四、服务特点分析
轨道交通物业服务应以提高用户满意度为出发点，能够根据用户的需求提供相应的服务，才能达到较好的效果，一般来说，以下三种服务是用户所希望的：
（一）惊喜服务
是指出乎用户意料之外、又在用户急切需求之内，物业公司能够提供的服务。在用户的需求中，核心需求和舒适性需求的满足可以大幅提高满意度。由于每个用户的核心需求都不尽相同，甚至千差万别，不具有普遍性，物业公司较难以达到，有的物业公司便吸取经验，成立专门小组，通过个性化服务来满足主要用户的需求。舒适性需求是物业公司应努力满足的，可通过加强服务意识、服务理念的培训，转变观念来推动服务水平的提高。
（二）满意服务
满意服务是指用户认为物业公司应该提供、合同中难以明确约定或难以衡量的服务。用户的舒适性需求、和谐性需求是大多数物业公司应努力实现的，在住宅物业中，有的物业公司以社区文化见长，形成自己的特色。在轨道交通物业中受工作时间和场地的影响，开展社区文化活动具有一定的难度，但一个融洽、祥和的环境是众人所向往的，物业公司所作的努力能够换来用户较高的满意度。
（三）合格服务
合格服务是指物业公司合同明确约定，必须提供的服务。安全的需求和基本需求是用户的普遍需求，是物业公司必须努力满足的，也是物业公司日常工作的重点，因此，把主要人力、物力和财力用于满足用户较低层次的需求是开展其它各种服务的基础。
早期轨道交通的物业管理由于设备众多、物业公司发展历史和体制原因，长期以来有重管理、轻服务的偏向，物业公司的设备管理队伍庞大、分工细致，对设备管理积累了比较丰富的经验，初步形成了以设备管理见长的经营特色。但随着社会的发展，各入驻单位、用户维权意识和服务需求的不断提高，物业公司必将愈来愈重视服务水平的提高，所提供的服务也越来越细化、越周到，朝着人性化、柔性化方向发展，以适应“以人为本”的社会潮流和用户不断增长的服务需求。
五、服务重点分析
轨道交通管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在轨道交通里工作安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。为此，轨道交通服务的重点应该是：
（一）科学化、制度化、规范化、高起点
现代轨道交通技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。
（二）加强防范，严格制度，建立档案
轨道交通的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于轨道交通一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉各入驻单位、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保各入驻单位、租户人身和财产的安全。
（三）加强消防管理，做好防火工作
由于轨道交通规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之建筑承受风力大和易受雷击等外部环境影响，所以火灾隐患因素多。因此，轨道交通防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、各入驻单位、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。
（四）重视清洁管理
清洁好坏是轨道交通管理服务水平的重要体现，关乎轨道交通的形象。由于轨道交通一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。
（五）强化设备管理设施的维修保养
设备、设施的正常运行是轨道交通运作的核心。应重视对轨道交通水电设施（包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对各入驻单位、租户的设备报修要及时处理，做到应急发电率达到100％，消防设备完好率达到100％。
（六）设立服务中心，完善配套服务
管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，轨道交通应有配套的服务，设立服务中心。帮助各入驻单位、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的委托服务。
（七）加强沟通协调，不断改进工作
要加强与各入驻单位的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理各入驻单位、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。
第二节 物业整体管理
一、管理原则
轨道交通管理是改革开放后出现的一个新的行业，其形式及内容都与计划经济时代的轨道交通管理有着本质的不同。从负责某项工作的角度来说，管理的目的是统一的，即通过管理者开展的活动使该项工作得以顺利进行。物业管理属于服务性行业，物业管理活动提供的产品是“服务”，物业管理企业为其开展的物业管理活动收取物业管理费。轨道交通的管理必须遵循以下几个原则：
（一）有偿的原则
为使轨道交通的运行顺利进行，物业管理企业必须对人、财、物；软、硬件实行综合性的管理。为管理活动的开展所发生的成本、税费、利润等是必须的，“服务”的享受者应该为其付费。从服务的内容来说，常规性的公共服务的对应费用是物业管理费，而针对性的专项服务及委托性的特约服务是需要另外付费的。
（二）客户至上的原则
客户是物业管理者的“衣食父母”，没有了客户也就没有了物业管理者的生存条件。轨道交通客户在物业中的活动以工作为主，生活其次。物业管理者必须从客户需求出发制定服务的内容及标准。除违法、违规的之外，尽可能的满足客户的需求是对客服务的标准。轨道交通管理讲“以人为本”，这个“人”就是客户。以人为本应该是以客户为本，不是以管理者为本。
（三）依法管理的原则
市场经济必须依法管理，物业管理也必须依法管理。这其中首先要依据现有的法律、法规来管理。宪法、民法、消法、合同法、公司法、价格法、保险法及治安管理处罚条例等都是物业管理中必须遵循的。其次，要依靠政府的行政管理，如：国土房管局的轨道交通办、物业处；市物价局、公安局、消防局等等。
二、管理目标
1.为各入驻单位及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境；
2.确保轨道交通功能的正常发挥；
3.使物业保值增值；
4.应与要求相符合轨道交通物业管理的内容：
（1）杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件发生；
（2）环境卫生、清洁率99﹪；
（3）房屋完好率100﹪；
（4）消防设备完好率100﹪；
（5）零修、报修及时率100﹪，返修率小于1﹪；
（6）物业管理服务有效投诉率少于1﹪，处理率100﹪；
（7）各入驻单位满意率95﹪。
三、管理模式
本公司对轨道交通的管理模式是一个系统化整体的管理体系，其核心机制是三化、四定、五制。
（一）“专业化、标准化、制度化”三化模式
对员工队伍配置的服务工作，坚持“三化”的管理标准，据此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员、设备、作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理部门的管理服务都有明确、系统、全面的质量体系和考核标准；公司各部门都必须服从管理，从各个层级，各个方面建立健全规章制度，使服务管理活动制度化。
（二）定任务、定人员、定成本、定奖罚“四定”目标管理
对各级服务部门，凡无特殊的，均应实行“四定”目标管理，由上级部门与下级部门签订其任务和具体目标、配置的岗位和人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。“四定”的内容要求全面、具体、科学合理。“四定”目标管理责任书由公司总经理或各轨道交通的经理与公司管理部经理签订，一经生效，即以此为依据实施管理。
（三）五个制度
1.1+3责任制
为确保轨道交通服务责任真正到位，轨道交通的服务部门对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面，每个员工配置AB岗责任，以A岗为主，协助B岗，A或B岗员工离位时相互自然顶替；同时，还有两个责任区，一是直接责任区，每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内，都有共同协助责任，不仅要协助部门班组的责任落实，而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项，负有相互协助、协调和监督、相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区，每个员工服务求助，均有责任立即予以帮助和协助处理，发现轨道交通服务责任的漏项、漏控情况和项目，均有责任立即协助处理。
2.限时复命制
公司和轨道交通对服务工作的管理，除建立完善的制度体系外，必须实行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事项，有时间要求的，必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项，承办人必须每隔一天向下达任务和事项的交办人复命一次，报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立，用以强化管理和监督机制，有利于上级及时掌握情况，有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。
3.服务访查制
轨道交通实行定期访查制度，公司在轨道交通除日常经常性的就服务进行检查、征询意见外。
一是实行每周一次的服务大巡查，由经理率各服务部门负责人，全方位巡查轨道交通的各个部门和服务区域及各个部位，对安全状况、设备设施状态、工作态度、员工纪律作风各方面进行查访和检查。
二是实行服务中心每二个季度对下属部门的服务满意率、公司对轨道交通的管理服务满意率书面或面询形式进行一次访查，据此改进服务。
4.考核监督制
一是实行严格的员工录用制度，每个新加入轨道交通的员工，无论公共的招聘还是推荐选职，必须经过公司人事部门按程序考核考试和经理面试，必须达到规定的条件，择优选用，并且均实行试用。
二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外，定期实施员工考评，对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务部门对员工实行每月考核制度，考核成绩逐级上报备案。
5.责任追究制
从公司到轨道交通的服务中心，实行责任追究制。通过制订出各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究方法的措施。一旦发生属责任追究范围的事项和情形，必严格追究，按标准处理。
四、管理方法
各级管理人员对轨道交通服务工作任务的完成起关键作用。必须在实践中不断学习、钻研和总结，励精思想和工作方法，不断提高能够实施有效组织管理的领导水平，在日常工作中，应学会、掌握和运用如下之行之有效的方法：
（一）不断扩充所需信息
1.深入具体充分了解掌握轨道交通物业和运作全况及特点。
2.充分了解各项轨道交通服务运作情况。
3.掌握员工的个人情况、工作表现和思想动态。
4.关注社会各方面的有关信息和方法。
5.经常了解掌握行业先进经验。
6.经常学习研究有关理论读物和政策。
（二）切入管理和追求完美
管理人员应强化自我切入管理和追求完美的意识，时时注意、提出和思考以下问题
1.进入轨道交通要注意到在视线内有无值得注意和重视的问题。
2.进入轨道交通要注意到办公场所是否具有影响企业形象的问题。
3.巡视每个部位的服务，要注意思量员工是否处于最佳服务状态，质量是否达到最佳水平，有无潜力可挖。
4.一天工作下来要想想，今天的服务工作有哪些不尽意的地方，明天应如何改进；今天有哪些工作尚未落实和完成，明天应优先处理哪些工作。
5.要经常思考服务和管理措施上有哪点不妥或不完善，有无必要立即改进。
6.要经常注意在服务和员工队伍中，有哪些现象需要表扬或立即制止。
7.每天都需注意到今天有哪些信息值得关注，有无运用的价值和可能。
8.每到一个地方，都要问问，这个地方有无值得借鉴和吸取的经验，有无引以注意、防止的问题。
9.要经常思考现行服务和管理哪些方面可以创新？轨道交通的后勤服务要出什么品牌，目前有哪些差距，怎么办？
（三）重视团队精神
1.管理人员自身并高度重视引导下属管理骨干树立始终以事业为重，相互间保持正常的沟通，议论问题对事不对人，不相互猜疑。
2.管理人员之间应经常相互通报情况，重要问题共商决定，工作中相互维护和支持，决不拆台和相贬。
3.管理人员应经常与下属部门骨干平等讨论工作，与员工平等交谈，关心员工，通过自己的亲和力，来凝取骨干和员工的向心力。
4.高度重视企业理论导向和文化建设的作用，把抓服务、抓业务、抓管理与抓教育和开展多种形式的企业文化活动相结合。
5.经常注意团体性的活动和讲评，激励、促成团体之间的良性竞争，培养和激发团队精神。
（四）充分注意公共关系
1.重视公共活动，协调轨道交通管理处的内外关系，树立管理处和公司的良好形象。
2.组织员工积极参与社会公益活动，经常组织宣传推广工作，扩大服务中心和公司的知名度和社会影响。
3.重视与各科室的相互沟通，积极、主动地征询各方意见，通过接待、走访、组织联谊等活动，积极宣传服务中心服务内容，为服务中心工作的开展及处理，创造友好氛围。
4.重视各种信息的搜集和分析，既善于用最佳时机宣传自己，又能在不良事件发生时妥善处理，将不良后果及影响降低至最低。
5.经常指导员工学会与各入驻单位、各科室人员保持沟通，让他们感觉舒适、赢得好感，创造良好的人际环境。
第三节 项目需求
一、项目概况
XX
市轨道交通2号线工程贯穿
XX
南北发展轴，覆盖城市北部、东南部主要客流走廊，衔接
XX
火车站、
XX
龙门高铁站两大对外交通枢纽，串联国家牡丹园、中国花园、市体育中心、博物馆、隋唐城多个客流集散点，缓解跨铁路、洛河的交通压力，支撑城市发展格局。2号线一期工程起于国家牡丹园附近的二桥路站，沿老310国道、国花路、解放路、隋唐城路、王城大道、开元大道、兴洛西街、龙门枢纽、伊洛路走行，止于伊洛路与龙门大道交叉路口的龙门大道站，线路长约18.2km，地下线，设站15座，含换乘站3座，平均站间距1.26km。
二、项目范围
XX
村车辆基地单体建筑，包含：运用库、检修库、调机及工程车库、洗车库、牵引降压变电所、公寓（含司机公寓）、综合办公楼、杂品库、物资总库等区域生产区及非生产区域内安保秩序管理、公用设施及用具的卫生保洁与管理、车辆段沟、渠、池、井、管道疏通抽污、电客车清洁服务、2号线主变电站保洁服务和客户服务工作，以及双方约定的其它专项服务等。
1.负责的全面深度保洁；
2.负责安全保卫与治安防范，出入口及停车秩序管理；
3.负责除“四害”、消毒工作；
4.负责化粪池、沉水井、水渠的疏通和清淤、抽污工作（每年至少2次，日常问题随时处理）；
5.负责工程类项目结束后的多次深度保洁；
6.负责防疫消杀相关工作；
7.负责电客车清洁、主变电站保洁；
8.负责甲方委托的其他工作。
XX
村车辆段面积图
序号
建筑名称
建筑面积（㎡）
占地面积
（㎡）
建筑层数
备注
地上
地下
1
运用库
29298.53
206.16
28693.10
地上1层，局部地下夹层
2
检修库
13586.50
0.00
10547.50
地上1层，局部3层
3
调机及工程车库
2578.13
0.00
2232.87
地上1层，局部2层
4
洗车库
918.03
0.00
918.03
地上1层
5
牵引降压变电所
741.59
727.20
1468.79
地上1层,局部地下夹层
6
门卫
33.56
0.00
33.56
地上1层
7
公寓
29062.42
426.00
2641.58
地上12层，局部地下1层
8
综合楼
29435.94
12524.61
6133.06
地上6层，地下1层
9
杂品库
211.00
0.00
211.00
地上1层
10
物资总库
2281.19
0.00
1687.00
地上1层，局部3层
11
附属车库
67.60
4155.16
4155.16
地下1层
12
轮对踏面与受弯弓检测棚
141.09
0.00
141.09
地上1层
合计
118054.54
18871.40
61111.91
/
第四节 服务内容及
要求
一、
车辆段安保服务
1
.
工作职责
①严格按照出台的相关治安保卫管理办法的相关规定执行，负责服务范围内车辆段和变电所的人员出入管理、车辆出入管理、物品出入管理、安保巡查和治安防范管理，以及消监控室值守等工作。配合完成各级综治检查，完成问题整改回复。
②严格按出台相关消防管理办法的要求，执行场段消防项目管理工作。
2.场段安保岗位设置
车辆段和停车场以下岗位需设24小时值守岗：各门卫岗，运用库保安岗，巡逻岗，消监控室双岗。
3.门卫管理
①门卫岗实行一岗24小时值守制度。按规定执行车辆出入、物品放行的检查登记。工作人员工凭员工卡出入场段、主变电所，无员工卡的不得进入场段、主变电所。非工作人员进出场段须登记，并指挥外来车辆按指示路线行驶、停车。人员、车辆进出后要及时进行锁闭。
②各场段运用库保安岗实行一岗24小时值守制度。须严格值守，做好进出运用库轨行区通道门的登记，并及时锁闭。
③具体内容：
——巡视、检查主机；
——巡视、检查道闸；
——巡视、检查读卡器；
——定期存储备份数据；
——故障维修及突发事件处理。
4.安保巡查
巡逻岗实行一岗24小时值守制度。负责场段安保巡查，频次为每日2小时1次巡查。重点巡查外围围墙是否存在安全隐患，门窗、门禁是否正常，消防设施、周界报警系统是否运行正常、有无入侵报警， 车辆段、停车场用地范围外侧10米内是否存在安全隐患，有无外来人员侵入、有无外来人员施工，是否存在安全隐患，并填写秩序巡查记录，发现问题及时上报，并跟进问题处理。具体内容如下：
①巡视、检查主体结构（梁、柱等）；
②巡视、检查外墙；
③巡视、检查楼层（楼道、墙面、天花、门窗、卫生间、茶水间等）；
④巡视、检查天面、天顶；
⑤巡视、检查地下室（停车场、地下车库等）；
⑥巡视、检查楼宇附属固定设施（共用管道等）。
5）消监控室值守
消监控室实行双岗24小时值守制度。保证消监控设备正常运转，熟练掌握消监控系统及设备操作， 熟悉各区域基本状况及监控点分布情况，在监控过程中发现可疑情况，及时通知巡逻人员前去现场处理， 并做好监控记录。
6）消防管理要求
消防巡检
①按照招标人出台的相关消防安全管理办法等有关规定做好场段责任区域、单体建筑消防控制室（联合车库、运用库、物资库、单身公寓等）每日消防巡查以及应急处置，填写《消防防火巡查记录簿》。
②每日及时对发现的机电设备设施和自动消防报警设备问题反馈，并跟进问题处理闭环。
③每月做好责任区域的防火检查工作。严格执行招标人出台的相关消防安全管理办法等防火检查相关内容。对属地火灾隐患和防范措施进一步落实整改；检查消防车通道、消防水源、灭火器材配置、违章用水用电、消防标识设置和日常消防巡查情况。发现过期、失效或使用过的灭火器及防毒面具向安全质量部反馈。每月保安参加对消防器材的使用培训，熟练配合车站人员在应急事件中进行处置。
④日常消防管理工作：责任区域内施工（动火）监管等工作。
2.消防值班
①各场段消防控制室由物业公司安排双岗24小时进行值守，值守人员（取证、培训合格）要熟练操作消防控制室内设备，不得离岗，发现报警信息及时联系责任人员现场查看，并按处置流程处置，填写
《消防控制室值班记录表》。单体建筑消防控制室每日消防巡查以及应急处置。
②电梯管理
监控室、消控室有电梯五方通话的要确保24小时值班人员能有效应答，发生电梯困人故障时，安抚被困人员，立即通知车站设备部生产调度实施救援。
③车棚管理
结合场段每月安全自查加强电瓶车管控工作，对于大功率电瓶车一律不允许长时间停留在场段。加强电瓶车辆进出场段管控，尤其针对绿色车牌的混动、纯电动车辆，强化管理盯控，同时要加强停车棚的安全巡查工作，对存在消防用电隐患的充电设备设施及时处理，杜绝充满电长时间不拔插头及私拉乱接的违规充电现象。
④高层建筑管理
高层建筑所在场段物业管理人须签订《高层建筑消防安全经理人消防职责》，全面负责本建筑、本单元内消防管理事宜
。
二、车辆段保洁服务
（一）工作职责及要求
1.负责做好物业管理区域内所有建筑物室内区域生产区及非生产区域内公用设施及用具的卫生保洁与管理。场地及设施具体包括：连廊（走廊）、楼梯、电梯、消防设施、楼顶平台、天花板、宣传栏、警示牌、悬挂牌、会议室、接待室、门卫、卫生间、外墙壁、门窗、玻璃、地面、电视机、电扇、空调内外机、各类沟井与管道、库区地坪漆及地沟、电客车、电客车滤网等。
2.负责做好环境卫生、沟井等的清淤处理、垃圾收集清运；办理好垃圾清运等有关手续；
3.严格按照上级有关部门规定定期开展除“四害”、蚊虫防治及卫生消杀防疫工作，在流行性传染病高发期或爆发期要严格按业主方或上级有关部门要求组织消杀。
4.公共区域及大楼内公共地方必须在每天上午8：30前打扫干净，各种功能室按需要或使用情况每天清扫多次（地面、桌面、门窗）。
5.办公区域内保洁区要求做到墙上无灰尘、无蜘蛛网，门窗玻璃无灰尘，污物桶及时清理、外观保持清洁，垃圾日清。电梯门、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；玻璃、门窗无污迹、裂痕。
6.生产库区地坪漆及地沟每周进行一次全面清扫，每天不定时巡查清扫，保证所有股道、地沟干净整洁无脏污。路面保洁每日巡检打扫，确保路面干净整洁无垃圾。
7.疫情期间司机室及客室内装设备消毒每日进行一次，地板采用加消毒剂擦洗方式，其余采用喷雾式消毒，消毒剂由专业工程师确认后方可使用。
8.卫生间要每天反复冲洗打扫，保持大小便池清洁无积垢、无异味；水龙头、水管无锈斑；地面要求做到无纸屑、无污垢、无死角，纸篓垃圾桶每天倾倒，保持外观清洁；地面无积水；花草池内无塑料袋、废纸、烟头等杂物；各种栏杆、标牌无灰尘，并对卫生间用品进行不定期更换，提供保洁耗材及设备。
9.建筑物水池定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患，生活水箱每季度清洁一次并做一次水质检验报告，检验结果报综合管理部备案；
10.按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制度定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。
11.车辆段内办公区域一楼室外窗户每月清洁1次，
12.司机公寓房间每天打扫，床单被罩每日、每客清洗更换。
三、车辆段会务服务
1.了解会议室、会客室的基本情况，会议办公用品、电子设备的摆放位置及操作方法，熟练掌握会议接待工作。
2.掌握会议服务礼仪知识，在实际工作中熟练运用。
3.严格按照会议服务规范的要求着装，随时保持整洁、端庄、大方、文明、亲切的自身形象。
4.及时了解会议名称、地点、起止时间、参会人数、会场服务要求，做好会前准备工作。
5.认真学习公司会议服务规范，按会议服务要求做好接待工作。
6.负责会议室用品及电子设备的保管工作，做好会场的防火、防盗、防触电等安全管理工作。
7.做好会议保密工作，不讨论和外传会议内容。
8.物业档案资料管理实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。物业管理相关资料每半年整理移交一次。
9.完善各项管理制度，对所有档案集中管理。各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全， 分类明确，易于查找。
10.采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片等多种形式的资料储存方式管理档案资料。
11.绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。
12.每月对管辖范围内设备资产进行盘点。
13.应在对服务质量保证、人员工资水平、人员配备优化、合同续签优惠等内容进行承诺。
14.对场段内标牌标志的制作安装
14.1.需制作安装门岗减速板、广角镜、道路划线、综合楼前车位规划线或反光锥
14.2.需制作安装楼宇内楼层信息引导牌等指示牌及各类标志标识。
15.负责电瓶车故障检修、配件供应、定期保养、电瓶修复等维修服务。
16.负责司机公寓床上用品三件套，最低为每床3套，需进行专业清洗。
第五节 设备物资投入计划
一、
物业用房
配置
一）物业管理用房
为创造一个良好的办公环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合本项目的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：
1.管理服务用房：管理处接待、办公用房；
2.保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；
二）物业管理用房的配置要求
1.管理处办公用房
划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。
2.工程维修作业工作室
需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。
3.保安、保洁人员休息、更衣室
放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给各入驻单位及租户带来方便，提高我方人员工作效率。
二、
拟投入
用品
1、
相关清扫设备
我公司提供运用库清扫、检修库清扫、外围道路清扫、电客车清洗等：
序
号
名称
规格
数量
厂家
1
电客车洗地机
水箱容量10L，设备净重量≤80KG
6台
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
2
干湿吸尘器
干湿两用吸尘器
4台
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
3
驾驶式尘推车
4轮骑行
6台
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
4
道路扫地车
对道路具有清扫冲刷功能
1辆
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
5
巡逻车
6座以上电瓶车（可封闭）
1辆
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
6
吹干机
10台
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
7
冷水高压清洗机
1台
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
8
移动高空作业平台
1台
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
9
高空作业安全带
10条
未指定（须符合国家相关规定的合格产品）
2、
车辆段物业物资清单
名称
规格
电客车清洁剂
中性
玻璃刮
玻璃清洁剂
尘掸
尘推
尘推套
尘推油
除胶剂
大垃圾袋
大盘纸
大扫帚
单面刀片
地刷
地毯干泡剂
仿鹿皮布
钢丝球
光亮剂
化粪池清挖
化油剂
洁厕剂
洁厕刷
洁而亮
空气清洁剂
垃圾斗
垃圾清运费
滤洁
马桶刷
抹布
去污粉
檀香
拖把
洗洁精
洗手液
洗衣粉
线手套
橡胶手套
消毒液
消泡剂
小卷纸及纸巾盒
小垃圾袋
小扫帚
中性清洁剂
不锈钢分类垃圾桶
垃圾篓（纸篓）
擦手纸巾
A字牌（小心地滑、清洁中）
不锈钢、塑料
地毯（卫生间防滑地毯、大堂防滑地毯、电梯防滑地毯）
3、
安保物料清单
设备名称
规格型号
单
位
数量
备注
对讲设备
套
20
防爆钢叉
把
4
防爆盾
个
4
警棍
把
20
头盔
个
20
手电筒
个
5
手提式扩音器
台
5
人工智能测温检测仪
台
5
指纹打卡考勤机
台
2
巡逻车（蓄电池观
光车）
辆
2
微型消防站
套
5
雨伞
把
50
注：所提供的材料清单为必须材料清单，包括但不限于本清单。
以实际需求为准
三、
设备物资使用规定
1、保洁工具使用管理规定
（一）清洁物品的盘点、申购、入库、检验
1.现场清洁主管或领班盘点本项目本月清洁物品的消耗量、库存量，登记在册，拟定下月实际所需物品情况，按照公司统一规定的清洁物品名称编码填写申购数量，并提交给管理处主任，每月28日前由管理处主任报请公司服务管理部审批，并对达到报废条件的工具报“以旧换新”工具计划。
2.公司专各入驻单位管查验各项目呈递的清洁物料申购计划，依实际所需报请公司采购部统一申购。
3.清洁物料申购回后暂存公司总部库房，专各入驻单位管应与库管员一起对采购的清洁物料进行验证，库管员应根据申购计划和送货单对型号、规格、数量等进行盘点，经验证相符后，方可入库。直接送往项目现场的清洁物品，由清洁领班协同物管员进行验证入库。
4.对所申购的清洁物料有异议（如数量短缺、缺零件、包装损坏等），现场管理员要马上通知公司专各入驻单位管，由主管作出处理意见，直至问题解决为止。
5.清洁物料的入库检验工作，由采购部按有关标准或规定进行检测，同时登记在册，方可发放给专各入驻单位管或现场清洁管理员。
6.清洁物料检验合格后，由库管员（或现场物管员）开具入库单，办理入库手续，经检验不合格的清洁物料，库管员（或现场物管员）可以拒收；
对已入库的清洁物料，在保洁员使用过程中发现不合格，经检验确认后退回库房，由现场物管员知会公司专各入驻单位管，通知供应商处理或办理退货手续。
（二）清洁物品的贮存、发放、保管
重要清洁剂类：对人身安全有重大影响及有腐蚀性的清洁剂；如：盐酸、天那水、红药水、洁厕精、漂水、起腊水等；
清洁器械类：对人身安全无影响、无腐蚀性的清洁机械；如：洗地机、吸尘吸水机、吹风机、翻新机等；
一般清洁物品类：普通的清洁用品及用具如：洗洁精、扫把、垃圾铲、地拖桶等小工具；
1.根据清洁物料的性能和特点按规定区域存放，采取措施，做好防压、防潮、防锈、防污染等工作。
2.清洁物品要堆放整齐，标识清楚醒目，对关键清洁物料，必须按进料批次号分别堆放。
3.建立标识卡，卡上至少应标识物料名称、规格、数量及发放情况，对人身安全有重大影响及有腐蚀性的清洁剂要做出醒目标识，加强防范措施，排除隐患。
4.各类清洁物品尽可能做到成行、成层摆放，小的清洁物品上架贮存。
5.库管员（或现场清洁管理员）发放应做到领取原则：以旧换新、节约使用，申领时需经管理处主任同意，并建立“工具领用记录”存档。按实际申领发放，应认真核对所发清洁用品的名称、规格、数量等，并与领料保洁员当面清点，确保数字的准确性。
6.库管员（或现场物管员）每月盘点清洁物料，年中、年底大盘点并填报盘点表，保证入库、出库量、库存量、消耗量等数据相符。并将盘点资料交予管理处，上报公司财务。
7.库管员（或现场物管员）应保存出入库的单据，应分类登记，长期保管。
8.库房内必须保证保持清洁、道路畅通、通风通光、洁净整齐。货仓内严禁烟火、严禁闲人进出，库管员应严格遵守库房安全管理规定，发现异常情况，应及时通知管理处有关领导。库房无人时，一定要切断所有电源，排除隐患。
9.保持清洁物料房环境温度，以确保物料的贮存质量，特别是容易变质的清洁剂，如漂水、洁厕精等。
（三）清洁物品的使用前后管理规程
1.使用前：各项目清洁人员领用重要的清洁器械用具时，必须详细检查机械用具的运转状况，按正确规程执行操作；检测机械是否运转正常。如不正常，是什么原因（如缺零件、数量不齐等）。在《清洁器械用具使用保养记录表》上用文字注明。不正常的机械用具报请公司专各入驻单位管协调解决。
2.凡是运转正常的清洁器械用具，清洁人员在领用时要在《清洁器械用具使用保养记录表》上标记机械用具的规格型号，使用日期、并签名确认领用。
3.使用时：清洁人员用清洁机械针对清洁对象进行作业时，必须严格按照机械用品的正确操作程序去执行操作，公司专各入驻单位管针对机械用具的性能特点现场培训，确保使用人能正确熟练操作清洁机械，方可对清洁对象施行作业。
4.使用后：清洁机械工具用品使用完后，使用人要及时清除工具内外的垃圾灰尘污水（如吸尘吸水机），器械类要抹干净内外壳才能入库，抹干净电缆线，脱掉针座和软垫，靠墙放好。并同时在《清洁器械用具使用保养记录表》“使用后状况”一栏注明机械用具的情况，机械是否运转...
物业服务管理投标方案253页.docx
