物业服务采购项目服务投标方案.docx

物业服务采购项目服务 投标 方案 目 录 第一章 物业服务采购项目服务特点与难点分析 3 第二章 物业服务采购项目接管、进驻和适应性改造方案 7 第三章 重点区域服务方案 11 第一节 公寓区服务方案 11 一、 综合管理服务 11 二、 物业共用部位和共用设施设备维护 12 三、 公共秩序维护 13 四、 保洁服务 14 五、 绿化养护 15 第二节 办公区外围服务方案 17 第三节 工程维修服务方案 19 第四节 电梯等设施设备维护保养方案 20 一、 电梯维护保养 20 二、 其他设施设备维护保养 20 第四章 重点项目服务方案 22 第五章 人员培训方案、重点岗位人员保证方案 30 第一节 人员培训方案 30 一、 培训目标 30 二、 培训对象与分类 30 三、 培训内容 30 四、 培训方式与周期 31 五、 考核与档案管理 32 第二节 重点岗位人员保证方案 33 第三节 方案实施保障 35 第六章 节能降耗方案 36 第七章 日常管理制度 40 第八章 考核及奖惩办法 47 第九章 应急处置预案及演练计划 52 第十章 内部质量监管方案 60 第一节 组织机构与职责 60 第二节 监管内容与标准 61 第三节 监管方式与流程 63 第四节 持续改进机制 65 第五节 保障措施 66 第十一章 安全生产保障措施 67 第十二章 保密措施方案 72 第一章 物业服务采购项目服务特点与难点分析 一、项目服务特点分析 服务范围广且场景复杂 本项目覆盖 xx 省 xx 市 xx 区、 xx 区、 xx 区、 xx 区共9个坐落，涉及土地面积1071909.37平方米、各类房屋50栋（建筑面积93347.78平方米）、绿化面积278136平方米，以及电梯19台、污水池163组、空调896台等多类设施。服务场景涵盖公寓区、办公区、训练场所、文体活动场所等，不同区域功能差异大（如公寓区需24小时安保与全面保洁，办公区楼内保洁由采购方负责、楼外及绿化由乙方负责），需针对性制定服务方案。 服务内容综合性强 服务涵盖绿化保洁（基础修剪、高空修剪、垃圾清运等）、设施设备维护（电梯、空调、雨污水系统等）、综合管理（费用收缴、档案管理等）、安保服务（门岗值班、巡逻等）、停车管理等多领域，且包含每月2次害虫消杀、每年不少于1次高空绿化修剪、节假日氛围布置等周期性专项任务，需整合多专业资源协同开展。 安全保密要求严苛 项目属于军队服务类采购，实行安全责任包干制。所有进场人员需通过政治审查，需严格遵守国家及军队保密规定，建立保密组织、签订保密协议，严禁泄露采购单位人员、地址、采购情况等信息。基于项目形成的知识产权及权益归采购单位所有，保密管理贯穿服务全流程。 人员配置标准高且结构复杂 要求配置不少于85人，涵盖项目经理（需持物业管理相关证书、3年以上同类经验）、客服员、收费员、保洁员、绿化工（不少于5人持初级及以上绿化工证）、维修工（需持证上岗）、保安（持保安员证）、专业设备维保人员（持特种设备作业证）等10类岗位，且各岗位有明确资质（如项目经理优先录用退伍军人或中共党员、维修人员需持应急管理部电工证等），人员专业能力与合规性要求严格。 考核验收机制严格 采用“季度考评+满意度调查+日常监管”三维验收模式：季度服务质量考评以100分为基准，90分（含）以上为优秀、60分以下为不合格，不合格将面临5万-20万元处罚甚至解除合同；满意度需达85%（含）以上，每低1%扣减5000元；日常服务中若收到整改通知，每次每项扣减1000-5000元，服务质量稳定性要求极高。 二、项目服务难点分析 跨区域分散管理协调难度大 服务区域分散在 xx 市4个行政区，各坐落设施差异大（如部分区域电梯密集、部分区域绿化面积占比高），需统筹调配人力、物资（如保洁工具、绿化设备），避免资源浪费或不足。同时，跨区域应急响应（如设施故障、突发安全事件）需建立高效调度机制，确保响应时效（如急修半小时内到场）。 专业设施维护技术门槛高 项目涉及电梯、空调、雨污水系统等特种设备，需承担年检、评估、备案、维护保养等全流程责任（费用由乙方承担）。其中，电梯困人需15分钟内到场解救，空调系统需定期清洗检测，雨污水井、化粪池需每月检查、季度清掏，对技术团队专业性（如持电梯维修操作证、制冷与空调作业证）及应急处置能力要求极高。 保密管理风险防控压力大 服务过程中需接触军队相关信息（如人员信息、营区布局），需建立全链条保密机制：一是人员保密教育（定期开展保密培训，签订个人保密承诺）；二是信息管控（禁止在互联网设备存储营区信息，档案资料专人专管）；三是活动监督（如智能化设施维保需甲方人员现场监督），任何疏漏可能导致合规风险。 人员资质与稳定性保障难 各岗位资质要求具体（如绿化工需持人社部技能鉴定证书、保安需2年以上同类经验），且需提供连续3个月社保缴纳证明（代缴无效），人员招聘与资质审核成本高。同时，项目服务周期3年（合同一年一签），需通过合理薪酬体系、职业发展通道降低人员流失率，避免因人员变动影响服务质量。 周期性任务与动态需求平衡难 每月2次害虫消杀、每季度化粪池清掏、每年高空修剪等周期性任务，需与日常保洁、设施巡检等工作合理衔接，避免人力冲突。此外，甲方可能临时提出大项活动支援（如水电保障），需预留机动人员，在不影响常规服务的前提下满足应急需求，对排班灵活性要求高。 考核压力下的服务质量持续性挑战 季度考评与满意度调查直接关联费用结算（如合格每低1分扣5000元），需建立“日常自查+月度复盘+季度预演”机制，提前识别服务短板（如绿化修剪不及时、保洁频次不足）。同时，需平衡服务成本与质量，避免为达标过度投入或因成本控制导致服务缩水。 三、难点应对思路概述 针对上述特点与难点，将通过“分区管理+专业团队+智能监控+动态考核”体系应对： 按区域划分服务小组，配置专属项目经理统筹协调，建立跨区域资源调度平台； 组建特种设备维保专班（持对应资质），与原厂合作保障技术支持； 制定《保密管理手册》，定期开展保密演练，采用加密系统管理档案； 建立人员资质数据库，与本地职业院校合作定向培养，签订长期服务协议； 开发任务日历系统，明确周期性工作节点，预留10%机动人员应对临时需求； 每月开展内部模拟 考评，对照验收标准整改，确保季度考评达标。 第二章 物业服务采购项目接管、进驻和适应性改造方案 一、接管方案 （一）接管准备 成立专项接管小组，由项目经理担任组长，成员包括工程、安保、保洁、绿化等专业负责人，明确各成员职责分工。 提前与采购单位对接，获取项目相关资料，包括但不限于物业产权资料、工程技术资料、设施设备档案、现有管理制度等，并组织人员进行研读分析。 制定详细的接管计划，明确接管时间节点、内容和标准，准备好接管所需的表格、工具等物资。 （二）接管实施 按照接管计划，分阶段对物业区域进行接管： 第一阶段：对房屋建筑本体、公共设施设备（电梯、空调、污水池等）进行现场查验，对照资料逐一核实，记录设备运行状况、损坏情况等。 第二阶段：对绿化区域进行查验，包括绿植种类、数量、生长状况等，与采购单位确认绿化养护标准。 第三阶段：对物业管理相关的档案资料进行交接，确保资料完整、准确，并办理交接手续。 对于接管过程中发现的问题，及时与采购单位沟通，形成书面记录，明确责任方和整改期限。 接管工作完成后，组织接管小组进行总结，形成接管报告，提交采购单位确认。 二、进驻方案 （一）人员进驻 根据项目人员配置要求（不少于85人），提前完成人员招聘、筛选和培训工作。培训内容包括项目概况、服务标准、规章制度、保密要求、安全操作规范等。 人员进驻前，对所有人员进行政审，确保符合项目要求。 按照进驻计划，分批次安排人员进驻： 第一批：项目经理、核心管理人员（客服、收费、工程主管等）提前3天进驻，做好前期准备工作。 第二批：保洁、绿化、保安等一线服务人员在项目正式接管当天进驻。 人员进驻后，及时办理相关手续，发放工作证件、服装等，明确工作岗位和职责。 （二）物资进驻 列出物资清单，包括办公设备（电脑、打印机等）、保洁工具、绿化器械、安保装备、维修材料等，确保物资种类齐全、数量充足。 按照物资清单，提前采购或调配所需物资，对物资进行检查和验收，确保质量符合要求。 在人员进驻前1天，将物资运送至项目指定地点，进行分类存放和管理，并做好登记记录。 （三）办公场地布置 确定物业服务中心办公场地，按照规范进行布置，配备必要的办公设施和标识标牌。 设置公示栏，公示服务流程、收费标准、人员信息、联系方式等内容，方便业主咨询和监督。 三、适应性改造方案 （一）设施设备适应性改造 对现有设施设备进行全面检查，根据服务需求和实际运行状况，制定改造计划： 对于电梯、空调等特种设备，检查其安全性能和运行参数，如需进行调试或更换部件，及时与专业维修单位沟通，确保设备符合安全规范和服务要求。 对污水池、排水管道等进行检查，清理杂物，确保排水畅通，必要时进行管道疏通或维修。 改造过程中，严格遵守安全操作规程，设置警示标志，避免影响业主正常生活和工作。改造完成后，进行验收，确保设施设备正常运行。 （二）服务流程适应性调整 根据项目特点和业主需求，对物业服务流程进行梳理和优化： 制定符合项目要求的报修、投诉处理流程，确保响应及时、处理高效。 优化安保巡逻路线和频次，重点加强公寓区、办公区外围等区域的安全防范。 组织员工进行服务流程培训，确保员工熟练掌握各项流程和操作规范。 （三）环境适应性改造 对物业区域的标识标牌进行检查，补充或更换缺失、模糊的标识，确保标识清晰、规范，符合项目管理要求。 根据绿化养护需求，对绿化区域进行适当调整，如补种绿植、修剪造型等，提高绿化景观效果。 合理规划垃圾收集点，设置分类垃圾桶，确保垃圾日产日清，保持环境整洁。 四、实施保障 组织保障：成立项目实施领导小组，定期召开会议，协调解决接管、进驻和适应性改造过程中出现的问题。 资源保障：合理调配人力、物力、财力资源，确保各项工作顺利开展。 沟通保障：建立与采购单位、业主的沟通机制，及时反馈工作进展情况，听取意见和建议，不断改进服务质量。 监督保障：制定监督检查制度，定期对接管、进驻和适应性改造工作进行检查 评估，确保各项工作按照计划和标准完成。 第三章 重点区域服务方案 公寓区服务方案 综合管理服务 与采购单位签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务。 建立规范的财务管理体系，确保账目清晰透明，定期公示收支情况。 制定完善的管理方案，包括员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主资料保密制度、员工工作程序与工作标准等。 建立健全档案管理制度，按照DB44/T1315档案管理规范执行，配备专（兼）职档案资料管理员，按物业服务项目建立档案卷宗，保证资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。 确保管理人员按法律法规规定持证上岗，统一服装、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。 设置功能完备的物业服务中心，配备齐全的办公设施及办公用品。 工作日每天保证不少于8小时在物业服务中心进行业务接待，并提供24小时热线电话服务。 对业主的求助、咨询即时处理，对业主的投诉在24小时内答复。 项目经理具备3年以上物业服务经理任职经历，且持有物业管理相关证书（ xx 省物业管理协会颁发或全国城建培训中心颁发的项目经理执业证书），大专及以上学历，退伍军人或中共党员优先。 根据业主需求提供多样化的特约服务和便民服务。 在重大节日进行专题氛围布置，营造良好节日氛围。 负责公寓住房费用的收缴工作，确保收费及时、准确。 物业共用部位和共用设施设备维护 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录，定期进行检查和维护。 制定共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度，建立各类共用设施设备的运行档案，确保记录齐全。 在院内危险隐患部位设置明显的安全防范、警示标识或维护设施，定期检查更新。 对于有国家规范的共用设施设备，严格按照规定的保养标准进行维护。 为共用设施设备配备专人管理，确保设备正常运行。 保证各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全。 定期维护院内道路、场地，保持基本平整，不积水。 定期检查窖井，确保不漫溢，保证排水管道通畅。 向业主告知装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 在院内主要路口设置路标，清晰标注房屋组团、栋、单元（门）、户门标识，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。 发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。 每周1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通。 每日1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无积水。 每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用。 每周3次巡检公共照明设备，及时修复损坏的灯具，确保公共照明设备完好率在95%以上。 各类共用设施设备系统每周检查2次，每半月保养1次，设备房每月清洁1次；电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。 12小时受理业主报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。 公共秩序维护 配备专职的公共秩序维护员，实行24小时值班制度。 建立健全公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度。 公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。 制定火警、盗警、地震、台风、暴雨、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，并定期组织演练。 对进出建筑区划内的临时停放车辆进行有效管理和疏导，保持通道畅通。 对小区配备的电子巡更、录像监控、车辆门禁等智能系统进行定期维护，保持24小时正常运行。 确保院内出入口24小时值班看守，做好交接班记录和外来车辆的登记记录。 每日对院内重点区域、重点部位的巡查不少于1次并做好巡更记录（重点区域包括：楼宇天台、停车场、出入口、监控未覆盖且易发生安全隐患的物业管理区域；重点部位包括：发电机房、电梯机房、变配电机房、资料室、有易燃易爆物品场所），公寓楼每月至少开展一次防火检查。 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员按规定及时赶到现场进行处理。 严格落实采购方制定的公寓区各项管理规定和采购方提出的合理要求。 保洁服务 配备齐全各类清洁设施设备，并安排专人管理。 制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。 做到垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。 使用环保的清洁剂，减少对环境的污染。 楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次。 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于1次；大堂地面根据材质情况每季度不少于1次进行抛光保养。 公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每季度至少清掏1次，发现异常及时清掏。 做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中灭四害消杀工作每月不少于2次。 按照垃圾分类的要求设置垃圾收集点，保持垃圾收集点周围地面、分类垃圾桶卫生。 绿化养护 安排专业人员进行绿化养护管理。 制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。 保证草坪生长良好，及时进行修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。 做好病虫害防治工作，采用高效低毒、低残留的药剂，在喷药前进行安民告示。 乔木每年修剪不少于1次，灌木、攀缘植物每半年修剪1次以上，无枯枝、缺枝，每年中耕除草6次以上，保持土壤基本疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥1次，部分花灌木增施追肥1次。 保证草坪无明显缺水枯黄，每年修剪5次以上，清除杂草6次以上，每年普施有机肥1次。 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。 每年进行1次以上花卉、景点布 置，提升绿化景观效果。 办公区外围服务方案 （一）绿化服务 安排专业人员负责办公区外围绿化养护管理。 制定完善的园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。 确保草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。 做好病虫害防治工作，使用化学药剂时，严格执行国家现行有关规定，选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。 乔木每年修剪不少于1次，灌木、攀缘植物每半年修剪1次以上，无枯枝、缺枝，每年中耕除草6次以上，土壤基本疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥1次，部分花灌木增施追肥1次。 保证草坪无明显缺水枯黄，每年修剪5次以上，清除杂草6次以上，每年普施有机肥1次。 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。 每年进行1次以上花卉、景点布置，美化办公区外围环境。 （二）保洁服务 配备齐全各类清洁设施设备，安排专人管理。 制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。 做到垃圾日产日清，保持办公区外围公共区域整洁、无异味。 使用环保的清洁剂。 道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次。 公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每季度至少清掏1次，发现异常及时清掏。 做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中灭四害消杀工作每月不少于2次。 按照垃圾分类的要求设置垃圾收集点，保持垃圾收集点周围地面、分类垃圾桶卫生。 （三）安保服务 严格执行人员和车辆进出登记制度，对进出办公区外围的人员和车辆进行严格查验和登记。 安排专人进行24小时巡逻，确保办公区外围安全。 定期对办公区外围的安防设施进行检查和维护，保证其正常运行。 制定应急处理预案，定期 组织演练，提高应对突发事件的能力。 工程维修服务方案 建立健全工程维修管理制度，明确维修人员的职责和工作流程。 物业管理区域内的公用房屋的共用部位、共用设施设备日常零星维修，配件单品价格500元以下由乙方承担，所有配件进场前需经甲方验收；配件单品价格500元以上由乙方提报方案和预算，经甲方批准后，由乙方实施，费用由甲方据实结算。公共部位指楼道、楼梯间、大堂、设备房（水泵房、电梯机房、配电房、井道）、道路、广场、仓库、停车场、天面、外墙、文体健身活动场所等场所。 公寓区和办公区室内日常维修材料配件由甲方提供，乙方成立足够的专业维修力量负责提供免费安装，甲方提出室内维修任务后，乙方必须在60分钟内做出实质性响应。室内指公寓住房（含家庭公寓、单身公寓、集体宿舍、临时休息房）、办公室、会议室入户门以内区域。 定期对公用房屋的共用部位、共用设施设备进行巡查，及时发现和处理问题。 建立维修档案，详 细记录维修情况，包括维修时间、地点、内容、更换配件、维修人员等信息。 电梯等设施设备维护保养方案 电梯维护保养 承担电梯等特种设备年检、评估、备案、保险、维护保养工作等全部费用，并负责与地方职能主管部门办理相关手续。 制定电梯维护保养计划，定期对电梯进行维护保养，确保电梯安全运行。 电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。 建立电梯维护保养档案，详细记录维护保养情况、故障处理情况等信息。 其他设施设备维护保养 委托具备保密资质专业（有保密行政管理部门颁发的涉密信息系统集成资质等资质证书）维保公司对院内的门禁系统、收费系统、停车场等物业管理智能化设施设备进行日常维护保养，维护保养时报告甲方并有甲方人员现场监督，并承担日常维护保养费用，确保上述系统处于正常运转状态。 定期对空调系统、雨污水系统等设施设备进行维护保养、清洗、检测等，所需耗材及费用由乙方承担。 建立设施设备维护保养档案，详细记录维护保养情况、故障处理情况等信息。 每日巡查检查院内路灯、路面、球场 等部位设施设备损坏情况，并进行登记造册及时整改。根据日出日落动态调整院内路灯开关时间。 第四章 重点项目服务方案 一、每月2次害虫消杀服务方案 （一）消杀范围与目标 覆盖项目所有区域，包括公寓区、办公区外围、绿化带、垃圾收集点、污水井、化粪池、食堂周边等易滋生害虫的场所，针对老鼠、蟑螂、跳蚤、苍蝇、蚊虫、白蚁、毒蛇等开展消杀，确保消杀后害虫密度控制在国家卫生标准限值内，减少病虫害传播风险。 （二）消杀频次与时间 每月固定开展2次全面消杀，首次安排在每月第1周（如5-10日），第二次安排在每月第3周（如20-25日）；遇特殊情况（如雨季蚊虫激增、发现白蚁巢），增加1次专项消杀。每次消杀选择非工作日的清晨（6:00-8:00）或傍晚（18:00-20:00），避免影响正常办公与居住。 （三）消杀方式与药剂选择 药剂选择：采用高效低毒、低残留的环保药剂（如蟑螂饵剂、蚊虫触杀剂、白蚁诱杀盒等），所有药剂需提供生产厂家资质、环保检测报告及军队采购合规证明，禁止使用国家禁用农药。 针对性措施： 老鼠：在墙角、下水道口等设置毒饵站（带警示标识），每10米1个，定期补充饵料并记录鼠迹； 蚊虫：对积水处投放灭蚊幼剂，绿化带喷洒触杀剂，使用灭蚊灯辅助； 蟑螂：在厨房、卫生间等区域投放饵剂，每月更换1次； 白蚁：采用诱杀箱监测，发现活性后立即采用粉剂灭杀，避免扩散； 毒蛇：联合专业机构每季度开展1次蛇类排查，在围墙周边、草丛设置驱蛇粉带。 （四）安全保障与作业规范 作业前准备：提前1天在各区域公告栏张贴消杀通知，明确时间、范围及注意事项；作业时在消杀区域设置警示标志（如“正在消杀，请勿靠近”），安排专人现场值守。 人员资质：消杀人员需持有有害生物防制员职业资格证书，上岗前接受军队保密与安全培训，严禁在作业中接触无关人员或信息。 后续处理：消杀后24小时内复查，清理死虫及残留药剂；对误触药剂的情况制定应急处理预案（如配备解毒药剂、联系附近医院）。 （五）效果评估与记录 每次消杀后3天内，通过放置粘虫板、检查鼠迹、业主反馈等方式评估效果，合格率需达95%以上；建立消杀档案，记录每次消杀的时间、区域、药剂用量、操作人员及效果评估结果，每月向采购单位提交消杀报告。 二、电梯等特种设备维护保养方案 （一）维护范围与责任 涵盖项目19台电梯、896台空调及雨污水系统等特种设备，承担年检、评估、备案、保险、日常维护保养等全流程责任，费用由乙方全额承担，确保设备符合《特种设备安全法》及军队安全管理要求。 （二）电梯维护保养 日常维护：每周2次巡检（检查运行平稳性、门机系统、安全装置等），每半月1次保养（清洁导轨、调整间隙、润滑部件），每月1次全面检测；建立“一梯一档”，记录每次维护情况及故障处理记录。 应急处置：电梯困人时，维保人员需在15分钟内到场解救，现场配备应急救援工具（如盘车手轮、应急照明）；设立24小时应急电话（与项目总值班联动），确保故障响应不超过30分钟。 年检与备案：每年提前1个月联系当地特种设备检测机构开展年检，取得合格证书后10日内完成备案；年检前5天对电梯进行预检测，确保一次性通过。 （三）空调系统维护 日常保养：每季度清洗1次过滤网、蒸发器，每年清洗1次冷凝管；夏季使用前（4月）、冬季使用后（11月）各开展1次全面检测，检查制冷/制热效果、电路安全等。 节能措施：根据季节调整空调运行参数（如夏季不低于26℃，冬季不高于20℃），对长期不用的空调（如空置公寓）断电保护，减少能耗。 （四）雨污水系统维护 定期检查：每月检查1次污水井、化粪池、排水管道，记录水位、异味及堵塞情况；每季度至少清掏1次化粪池，确保无漫溢；每年疏通1次主排水管道，避免雨季积水。 清掏规范：清掏时使用封闭式吸污车，作业前设置安全警示标志，作业后对现场进行冲洗消毒；清掏物交由有资质的单位处理，提供转移联单备案。 （五）资质管理与监督 维保单位资质：电梯、空调等特种设备维保委托具备军队保...